Seconde case, la mappa degli aumenti

Nelle città medie gli incrementi maggiori Fino a duecento euro in più a Milano Ricorrendo alla terminologia usata per la tassazione delle auto si potrebbe dire che sulle seconde case è in arrivo il superbollo. A Milano su un’abitazione media di categoria catastale A/2 l’aggravio di costo nel 2014 rispetto allo scorso anno potrebbe essere di 200 euro, che scendono a 141 per un alloggio medio A/3. A Roma l’incremento nelle due categorie potrebbe essere rispettivamente di 157 e 119 euro. Ma la stangata maggiore, almeno sulla carta, potrebbe arrivare in città medie che fino al 2013 non hanno calcato la mano sugli alloggi a disposizione: a Pordenone nella categoria A/2 si potrebbero registrare aumenti fino a 518 euro e 440 a Bolzano; stessa graduatoria ma cifre più basse per la categoria A/3, con il comune friulano che potrebbe applicare un aumento fino a 358 euro, contro i 300 della città altoatesina.
Da che cosa derivano questi conti? Dall’emanazione del decreto Salva Roma, che ha modificato le disposizioni in materia di Tasi previste dalla legge di Stabilità e dà ai Comuni la possibilità (ma non l’obbligo) di alzare le aliquote «complessivamente» dello 0,8 per mille al fine di finanziare le detrazioni sull’abitazione principale. La Tasi, nuovo tributo sui servizi indivisibili ma di fatto nient’altro che un espediente nominalistico per reintrodurre l’Imu sulla prima casa, secondo la legge di Stabilità doveva avere come tetto massimo per l’abitazione principale lo 0,25% calcolato sulla medesima base imponibile dell’Imu, mentre per le altre tipologie immobiliari, per le quali la vecchia Imu rimane viva e vegeta anche di nome, era previsto che la somma tra Imu e Tasi non potesse superare l’1,06%. Con la disposizione del Salva Roma i Comuni hanno tempo fino ad aprile per decidere se applicare in toto o in parte l’aumento di aliquota e se chiedere di più ai proprietari di abitazioni principali, facendo salire l’aliquota massima allo 0,33% oppure se aumentare il prelievo sugli altri immobili, portandolo fino a un massimo dell’1,14%. Potrebbero anche scegliere una via di mezzo, aumentando ad esempio di uno 0,4 per mille l’aliquota delle abitazioni principali e di uno 0,4 per mille gli altri immobili.
A oggi naturalmente le decisioni dei Comuni non sono note ma tutto lascia pensare che a pagare il conto più salato saranno i proprietari di seconde case. I conti delle tabelle elaborate dal Corriere ipotizzano che su questa tipologia immobiliare i comuni chiedano il massimo. Per la lettura dei dati va segnalato che per abitazioni a disposizione si intendono gli alloggi dove il proprietario non ha la residenza e il domicilio abituale e che non sono concessi in locazione. Se la delibera comunale non prevede specifiche eccezioni sono considerate case a disposizione anche quelle dei residenti all’estero, quelle delle persone ricoverate in casa di cura e gli immobili dati in uso a un figlio o a un genitore.
Nella tabella sono presenti due voci di costo, a seconda che l’immobile debba pagare anche l’Irpef o meno. Chi negli scorsi mesi non ha seguito l’evolversi schizofrenico della legislazione fiscale sugli immobili e possiede una casa a disposizione nello stesso comune in cui possiede anche l’immobile di residenza, tra qualche settimana rischia di trovare una sgradita sorpresa quando farà i conti per il 730 o l’Unico: a partire dall’anno fiscale 2013 (e quindi in palese violazione con lo Statuto del contribuente che vieta imposte retroattive) è stato reintrodotta, sia pure ridotta al 50%, la cosiddetta Irpef fondiaria , limitatamente alle abitazioni non locate e situate nel medesimo comune in cui si ha l’abitazione principale. L’Irpef fondiaria sulle case a disposizione era stata abrogata dal decreto Salva Italia che aveva istituito l’Imu.
In pratica se si eredita un appartamento che non si riesce a vendere o affittare ma che si trova nella stesso comune in cui si abita una casa propria si paga l’imposta sul reddito virtuale, se si ha una villa a Forte dei Marmi o a Cortina ma si vive a Milano o a Roma l’Irpef non è applicabile. Inoltre siccome la norma di riferisce all’Imposta sul reddito delle persone fisiche gli immobili delle società sono esenti e infine siccome l’imposta si applica agli immobili non locati e quindi non appare evitabile anche se si registra un contratto di comodato a favore di un figlio. I dubbi sull’equità, se non sulla legittimità, della norma non appaiono infondati.
Pochi numeri bastano a dare conto dell’escalation dei costi fiscali sulle seconde case. A Milano nel 2011 l’immobile A/2 del nostro esempio pagava, tra Ici e Irpef, 1.611 euro, nel 2014 rischia di pagarne 2.845 se è esente da Irpef, ma comunque con un incremento del 76,5%; se invece deve pagare anche l’imposta sui redditi il conto può salire nell’ipotesi qui considerata di un’aliquota comprensiva di addizionali del 40% fino a 3,261 euro, con un aumento nel triennio del 102,3%.
Infine, va notato che se l’incremento dello 0,8 per mille andrà tutto sugli immobili diversi dall’abitazione principale a farne le spese saranno anche i proprietari di negozi, uffici, laboratori e capannoni industriali, chi dà l’abitazione in affitto e in parte anche gli inquilini: la Tasi infatti, a differenza dell’Imu, verrà pagata, in misura variabile tra il 10 e il 30% a seconda della decisione del Comune, anche da chi occupa l’alloggio.
Gino Pagliuca

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