Mattone d’oro per chi investe con la nuova cedolare secca

Potremmo essere alla vigilia di un nuovo boom immobiliare, anche se forti segnali in questo senso per adesso non si avvertono. Certo è che nei prossimi anni sarà  più conveniente investire nel classico mattone. E lo sarà  soprattutto per i proprietari di seconde abitazioni con redditi alti o medio-alti. Questo, dati alla mano, è il risultato dell’entrata in vigore (avvenuta proprio ieri) della normativa sulla cosiddetta cedolare secca. In sostanza, sulle case date in affitto, invece dell’aliquota Irpef (che per i redditi alti arriva al 43%) si potrà  optare per un’aliquota unica del 21% per gli affitti liberi e del 19 per quelli concordati. La nuova tassazione si applicherà  sui redditi acquisiti fin da gennaio 2011. Per valutare l’impatto del nuovo regime fiscale e soprattutto per confrontare i possibili rendimenti con quelli ricavabili dalla Borsa o dai titoli di Stato, abbiamo preso in considerazione il periodo fra il 2003 e il 2010 che corrisponde alla durata di un contratto con affitto libero. E siamo andati a vedere come sono diventati 100 euro investiti nel 2003 nell’acquisto di una casa nelle tredici grandi città  monitorate da Nomisma. Ebbene, in otto anni, solo per la rivalutazione degli immobili, il guadagno è stato di 29,7 euro. In più, l’affitto incassato dal proprietario ha reso altri 41,2 euro. Complessivamente, quei cento euro sono diventati 170,9. Lo stesso importo investito in Bpt decennali è salito a 139,60 euro, mentre messo in azioni (indice di Borsa Ftse Mib) è arrivato a 128,6. Fin qui i rendimenti lordi. Se poi andiamo ad osservare l’effetto della tassazione sui singoli investimenti, scopriamo che un contribuente con un reddito complessivo annuo superiore a 75.000 euro ha ottenuto 147,6 euro netti per ogni cento investiti otto anni fa (contro i 134,6 di chi ha investito in Btp). Ed è già  un bel vantaggio. Se avesse potuto optare per la cedolare secca fin dal 2003, il nostro investitore benestante avrebbe ottenuto alla fine 154 euro netti, venti in più dei sottoscrittori di Btp e più del doppio degli investitori in azioni. Anche per il futuro, la cedolare secca risulterà  più appetibile per i proprietari con reddito elevato: il solo rendimento netto da locazione risulterà  quest’anno del 2,89% rispetto all’attuale 2,13. Aumenti più contenuti per le altre fasce di reddito. Per determinare la redditività  netta abbiamo detratto dall’affitto incassato dal proprietario una percentuale forfetaria del 20% tenendo conto di costi fiscali come l’Ici, l’imposta di registro e addizionale regionale e comunale e di oneri come la manutenzione ordinaria dell’appartamento. à‰ opinione diffusa degli esperti del settore che l’introduzione della cedolare secca (fortemente voluta da Confedilizia) dovrebbe incidere sul trend del mercato residenziale che ha chiuso il 2010 con un risicato aumento delle compravendite: più 0,4%. «L’alleggerimento della tassazione sugli affitti incassati dal proprietario – spiega Luca Dondi, responsabile settore residenziale di Nomisma – dovrebbe incentivare i potenziali investitori a puntare maggiormente sul classico mattone».

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